城市化进程加速、商业活动日益繁荣的时代背景下，商业地产已成为城市发展的关键驱动力与经济活力的重要承载。同时由于商业地产的复杂性，让开发商不能头脑一热就开始进行开发。因此，地产项目的定位是否准确，商业地产品牌策划与策略的打造无疑成为地产企业破局的关键所在。

一、商业地产行业规模

数据显示，2023年中国商业地产市场的总体规模已达到5.6万亿元人民币，同比增长6.8%。虽然2024年上半年商业地产市场表现略显疲态，如商办用房开发投资额同比下降、新开工面积减少，但销售面积仍略有增长，显示出市场仍然具有一定的韧性和恢复能力。

我国商业地产存量从2015年的2211个增长至2022年的3629个，城市地产年度新增数量约225个，商业地产早已进入存量竞争阶段。因此，“创新运营好存量资产”，不仅成为各地政府、国资平台的当务之急，而且也成为大量民营园区赢取下半场竞争的重大命题。

目前的商业地产主要分为四种发展模式：

模式一:酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式，这一模式以香港太古广场、北京华贸中心为代表。

第二个模式则是以写字楼为核心功能的发展模式，例如:广州中信广场、深圳信兴广场。

第三个是以酒店为核心功能的发展模式，例如:上海商城。第四个模式则是以商业（娱乐、购物、餐饮）为核心功能的发展模式，也最受到消费者的喜爱，例如深圳华润中心、日本福冈博多运河城，能够满足消费者的多元化吃喝玩的一体化商业地产。

在动辄上亿投资的商业地产项目勉强，更加需要通过对辐射区内商业地产的供给和需求变化进行深入分析，得出具有差异化的定位，以保障项目的成功。

二、商业地产品牌需要能够回答为什么要选择你？

定位就是把商业地产的整体作为一个品牌来打造，赋予该地产一定的含义和概念，或体现一种生活态度和精神，融入到人们的生活方式中去，甚至成为人们生活必不可少的一部分。

知名商业地产品牌华侨城，就是打造的一个复合品牌架构模式，华侨城集团拥有康佳集团、华侨城地产以及锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、威尼斯酒店，以及经济型连锁酒店CITY INN城市客栈等知名企业品牌，核心业务涉及旅游、房地产、通讯电子等领域。除康佳电子以外，华侨城集团旗下几乎所有的产业品牌、子公司品牌均延用“华侨城”的集团品牌。在2006年经历换标行动之后，华侨城集团力推集团品牌，并将集团品牌的影响力提到一个前所未有的战略高度。

有人曾感慨，全世界都在等我们长大，长大后也不会再有人把你当小孩，但只有在迪士尼，你可以永远保持童真、不用长大、做个天真烂漫的小朋友，那里就是最纯真与美好的地方。迪士尼作为在全球具有知名度的游乐主题公园，将自己品牌定位在“合家欢”，同时结合迪士尼动画电影产业准确地捕捉住家长们关注的主题一-儿童的娱乐和教育。

纵观这些知名的商业地产品牌，都是把消费者心智中的价值资源转变为企业内部的经营要素，通过精准的品牌定位与策划，建立起独特而具有差异化的品牌战略。

三、商业地产行业的战略机会

以城市商业地产为例，非常差异品牌策划认为，应当探寻行业本质，抢占行业的最大受众面，抢占商业地产行业显著的特性。

对于企业而言，需要回答什么是一个好的产业园？企业需要找到一个在消费者心智中还未被占据的位置，建立起品牌的独特优势和价值。定位不是创造，而是去发现，通过深入一线洞察顾客的认知，在其中寻找到具有竞争力的有效战术，战术让业务区别于竞争对手，形成差异化的竞争优势，再将战术转化为战略。

在商业地产这一领域中，企业需要找到自己的商业地产项目在消费者心中独特的那个位置，说清楚为什么要选我们而不是别人，像华侨城、迪士尼这些大品牌，就是找准了定位，把消费者想要的东西变成自己的独特价值，以实现成功。